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从不管你买还是不买,北京海淀成为豪宅聚集地

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从不管你买还是不买,北京海淀成为豪宅聚集地

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  法制晚报讯 提到海淀楼市,最让人关注、感慨的莫过于这一地区的豪宅与学区房。海淀的住宅区域和教育资源可谓北京市最为“顶级”。由于这些稀缺优势,当前的海淀楼市价格水涨船高,这已让多少人望洋兴叹。

自从去年以来,在二手房价格变动的潮涨潮落中,有一个特殊的身影,似乎总是屹立不倒:市场量缩价跌的时候,它依然热销,很少降价;楼市开始回暖的时候,它率先涨价,涨幅居前;市场量价齐升、日渐火爆的时候,它奇货可居,扶摇直上。

优选的价值决定未来走向

  区域行情 地域、资源优势尽显

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最近各种负面的消息满天飞,限购的升级加上楼市成交量的下滑,让很多人产生了焦虑,房价会不会跌?现在到底该不该买?成为很多人关注的问题。

  五年前,海淀房地产市场经历了发展的黄金期。在此之后,海淀地区由于土地稀缺等诸多因素,住宅供应较少,供需结构比较紧张,其区域商品房的特征表现为高端产品占比较大。由此,海淀区成为越来越多的高端住宅聚集地,价格在未来还会上涨。

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国家的改革政策肯定是向着良性发展,今天我们可以从微观着眼,单从这个一线城市北京的海淀区来分析。

  “目前海淀住宅方面,缺乏土地供应,新项目一般都做中高端的产品,毕竟海淀区域的土地稀缺性、地理优势及人文背景是很多区域无法比拟的。另外,包括上地和中关村的产业集群,对住宅需求量的推动也有挺大帮助。海淀未来只要有新产品,卖的应该会不错。”亚豪机构总监郭毅如是说。

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6、7月份以来,海淀的二手房成交量确实是下滑的,房价变动却不大,在北京各区域成交量中排名仍居第二。 成交量最高的是朝阳区,不过朝阳区的在售二手房数量是海淀的2倍还多。

  另一方面,提到海淀就不得不提学区房。根据教育部文件要求,到2015年,19个大城市所有县实行划片就近入学,100%的小学划片就近入学,90%以上的初中实现划片入学。

演绎出这样一段楼市传奇的,正是学区房。

海淀二手房单价是8.3万/㎡,远高于全市均价6.2万/㎡,而朝阳区二手房单价6.7万/㎡。这不乏海淀的教育资源学区房加码。

  在海淀中关村等传统学区,由于重点小学和中学众多,形成了远近闻名的学区房价格高地。以中关村二小为例,去年每平方米价格在8万多元,现在学区房价格已经往每平方米10万元以上飙升,而且附近学区房更是一起抱团涨,最便宜的总价也要300万-400万元。相较于2009年附近学区房每平方米2万多的房价,五年多来翻了近5倍。

学区房价涨翻天

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  市场分析 未来价格依旧走俏

战国时,孟母为了孟子的成长而三次选择居住环境,留下了“孟母三迁”的故事。而今,越来越多的家长正在上演着“为了孩子求学,择房而居”的现实。

海淀在售二手房源和它受追捧的程度相比,数量并不多。新楼盘和其他近郊区相比就更少了。

  未来,海淀区域由于土地出让有限,房地产市场供应量以较少,产品相对稀缺。市场会有稳定的提升,但是也不排除某一时间段高涨的可能性。随着购买人群更新换代和产品升级的需求比的增长,区域的市场趋于高端化,未来刚需仅会在一些很偏远区域。

记者调查时发现,楼市系列新政出台后,部分地区二手房价格已小幅回落,但名校学区的二手房价格依旧坚挺。“学区房没有淡旺季和新旧之分,只要挂出名校的名称,马上就能卖出。”做了近10年房屋中介生意的叶女士告诉记者,即便是行情最淡的时候,学区房价格也没怎么下跌过。

这些都说明了海淀房子的价值和稀缺性。

  学区房方面,由于北京教育资源的不平均,海淀区学区房价格短时间下降的可能性几乎没有。链家地产市场研究部的统计数据显示,2013年北京市学区房成交均价上涨31.4%,高于全市平均涨幅5.5个百分点。从成交价格方面来看,大部分重点小学的学区房价格,要比周边非学区房楼盘高出30%以上。不难看出,作为教育资源集中的海淀区,学区房价格还会走俏。本版文/马雲龙

最近,北京楼市变化较大,部分新楼盘降价达到2000元/平方米左右。二套房认定以房屋数量为标准的政策出台后,有关机构调查表明,有购房意愿的人数下降30%。然而,北京中关村、上地、清河等学府区的楼盘销售并未受到新政冲击,部分楼盘反而上涨了。

7.31中央政治局会议已经明确提出坚决遏制房价上涨,成交量下滑,说明楼市已经遏制了炒的需求,剩下的是刚需和改善这种住的需求。

  城建世华龙樾

今年4月份,北京市房价部分下降,一直想购买中关村一小学区房的陈女士却发现,位于这所小学附近的万柳区的蜂鸟社区房价不降反升,由去年11月中旬的3.4万元/平方米,涨到了现在的4万元/平方米。

海淀,信息产业及高科技人才汇集,成为创富精英最为集中的区域。中国正值发展高新产业、引进人才、稳定就业的改革路径之上。

  项目位置:海淀清河小营,地铁8号线西小口站

这种现象并非北京独有,南京等地也是如此。据了解,在南京,目前琅琊路小学学区房成交单价基本都到了每平米2.8万-2.9万元,与年初相比涨幅大约在30%左右。和琅琊路小学学区房价格的急剧上蹿一样,力学小学、拉萨路小学等其他热点名校附近的学区房价格也不甘落后,涨幅惊人。

海淀带来了更多的可能性。

  项目价格:均价44206元/平方米

供需比率1∶10

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  最新动态:世华龙樾二期预计2014年下半年入市。项目预售房源为9层洋房产品,低密,预售户型为140-170平米三居,精装

价格是调节市场一只无形的手,但在学区房面前却显得失灵了。楼市新政之下,学区房逆势火爆,这背后究竟隐藏着怎样的利益关系?其实,学区房之所以受追捧,原因很简单,就是刚性需求导致的。旺盛的需求,成全了市场,导致学区房的成交量节节攀升。

海淀楼市成交量会不会上涨?

  西山壹号院

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《麻省理工科技评论》曾这样评价,“全世界的城市都在试图复制硅谷,但到目前为止,只有一座城市成为硅谷真正的竞争对手,它就是北京。” 而北京科技创新的策源地则是海淀。

  项目位置:海淀区永丰路

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今年5月份,小米上市的消息让北京一个区域的房价都骚动起来——小米的总部就在海淀的西二旗。

  项目价格:4000万元/套

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这个估值千亿美元的科技独角兽,让小米的大批持股员工拥有了百万、千万甚至亿万的身家,身价百万以上的员工或许可以近万计。

  项目动态:典藏楼王即将上市

相关调查报告显示,南京学区房的供给与需求比率为1∶10。也就是说,为了得到1处学区房,有10个人在竞争。一方面,需求过于旺盛,导致成交量上升;另一方面,供给严重短缺,引起供求关系的脱节,导致了学区房价格上涨过快。

等股票套现解禁之时,小米码农们会不会把房产证作为推动中国科技产业的褒奖?会不会把股票换为房产作为婚姻通行证?如同当年阿里上市给杭州楼市添了一把火。

  项目户型:500平米五居五卫

对家长来说,一方面投资学区房,可以让孩子上好学校,获得良好的教育;另一方面,即使孩子还没到学龄,或者也不在这儿的好学校上学,但学区房丰厚的租金也是一笔可观的收入。投资学区房,具有很好的抗跌保值性。学区房因此成为理想的二次置业产品,在楼市调头向下的情况下依然坚挺。

按照美国的经验证明,巨型IPO和巨型企业对总部所在地房地产市场有巨大的提振。这几年来,随着苹果、谷歌、FaceBook的迅速崛起后,硅谷的房价和物价都大幅上涨。互联网企业的崛起上市,势必将造就一批潜在的住宅买家。

学区房真的抗跌么?

当然,时局不一样,如今,房价上涨肯定会遭到抑制,但有资格的刚需入市买房,有资金的改善想要换房,再加上海淀凭借深厚的人文底蕴、优质的教育资源、稀缺性资源优势,海淀楼市成交量就不可能萎缩。

僧多粥少的现实,致使购房者对学区房趋之若鹜。除了有需求的家长之外,更有许多投资客看中了学区房的投资价值,认为在现有政策环境之下,学区房具有很强的抗跌性。

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有升值潜力的板块

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海淀的区域很广,从房价和板块价值来看又有很大区别。那么刚需和刚改若想在海淀找一个既具备区位优势又能够接受的房价就非常重要了。

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那么,事实是否如此呢?

首先,从区位优势、教育资源、创新产业综合来看,更有价值的区域集中在西北四环五环外。既有中关村科学城的利好,创新科技产业、互联网公司比较集中。全国科技创新中心核心区建设的战略腹地和重要支撑。

记者走访了北京多家房产中介,得到了近乎相同的回答:北京近来二手房房价确实有所回落,个别地段跌幅不小,但是在海淀等名校聚集地,二手房不降反升,刚性需求旺盛。

又有比较优质的教育资源,而且生态环境非常好,位置来看更接近主城区,还是上风上水。

“只有北京的学校资源平衡了,才不会出现学区房这个概念。只要教育资源平衡不了,还存在重点小学,这个事就平衡不了。”我爱我家业务部经理李斌这样解读学区房的前景。“明年将是2008奥运宝宝扎堆儿满三岁的时间,按照‘三岁搬迁’的理论,学区房将再度迎来一个‘择校大战’高峰期。”

接着,我们找一下更具价格优势的板块。

仟佰间房产总经理王跃表示,学区房尽管可以看作是对孩子未来的一种投资,但其价格走势也很惹眼。“中国城市化进程依旧有相当长的一段时间,因此,拥有优势资源的名校学区房还将按照自己的发展轨道持续上升。可以说,就算楼市价格暂时下行,学区房仍将成为最抗跌的物业种类,在市场上依旧会受到购房者的追捧。”

各板块的房价:

北京与上海著名学区房推荐

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城市 区域 特点 楼盘行情 推荐房源 重点学校

很明显,价格最占优势的当属上清板块,小米的总部西二旗位于清河西北部。

北京 万柳区域 万柳社区位于中关村科技园区中心区的西部,有诸多知名学校,如中关村三小、万泉河小学等,目前市场交易量稳中有升,购房者较多。 市场均价在38000元/平方米左右 蜂鸟家园35000元/平方米,碧水云天38000元/平方米 中关村三小

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第三,优势对比

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清河-上地版块处于京新高速、京藏高速和北五环的“U”型区域,区位优势明显,建成和在建的小区众多,人口密集程度高。

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清河位于北五环外,紧邻奥森板块,过去很长时间一直不太受关注。

世纪城区域 世纪城紧临中关村,有著名的人民大学附属小学,因此也带动了周边的学区房市场,其中一居室、两居室的房源颇受欢迎。 市场均价在35000元/平方米左右 垂虹园30000元/平方米,观山园、翠叠园35000元/平方米 人大附小

未来的清河将充分利用海淀区科技创新结果,升级传统制造业,成为海淀区主要的新技术和新产品的产业化基地。

上地区域 上地区域毗邻北京大学、清华大学、体育大学等多所高等学府,地铁13号线将上地区域和其南部城区紧密连接,交通便捷。上地板块中有中关村实验二小的名额房,市场交易情况非常稳定。 市场均价在26000元/平方米左右 上地东里28000元/平方米,上地西里23000元/平方米 中关村实验二小

随着如今京张高铁开建,清河站将变身成为北京城北部的交通枢纽。不仅要作为京张高铁的始发站之一,还要成为北京城北的新地标!

东城区 东城区的学区房市场情况十分稳定,目前朝向、户型都比较好的房源十分抢手,因为此处的房源既有史家小学、灯市口小学等知名小学的入学名额,又非常适合全家居住。 市场均价在40000元/平方米左右 南门仓、南弓匠营、同福夹道社区37000—40000元/平方米,豆瓣胡同社区40000元/平方米 史家小学

13号线、昌平线、19号线支线都要在此汇集。

上海 徐汇区 徐汇中心板块堪称是摩登与怀旧有机融合的最佳居住地之一,还有从小学到大学的众多知名学校。学区房表现比较抢眼的是几个知名小学附近的房源。 市场均价在36000元/平方米左右 明园世纪城3.3-3.9万元/平方米,尊园3.4-3.8万元/平方米 向阳小学、建襄小学、市二初级中学等

作为京西北的大型的生活区,最近几年,大量的科技企业的入住,中关村的北扩,临近上地科技园区的优势,让这个区域越来越成为都市白领住房的首选。

南静安板块 南静安板块是指万航渡路、新闸路以南的静安区域,名校比较分散,市西中学在板块的西部。 市场均价30000元/平方米-50000元/平方米 愚园路576弄3.7万元/平方米,申田大楼3.1万元/平方米,中凯城市之光5-6万元/平方米 威海路第三小学,市西中学

在未来,这里还有更大的潜力可以挖掘。

长宁中山公园和新华路板块 拥有大量花园洋房和历史建筑的新华路板块,可以用优雅幽静来形容。该板块知名学校主要集中在新兴居住区,也就是板块的东部。 市场均价在2.5万元/平方米左右 新华豪庭2.5万元/平方米,畅园3.5万元/平方米,镇宁路465弄老工房小区2.2万元/平方米 江五小学,愚一小学

上地的产业和学区更占优势,清河的交通及生活配套优于上地。

南黄浦板块 南黄浦板块拥有闻名世界的城隍庙、文庙,教育资源比较丰富,有多所知名中小学,如市八中学、大同中学、大镜中学、敬业中学、梅溪小学和蓬莱路二小等。成熟的人文教育环境,成为众多家长理想的学区房候选地。 市场均价在3万元/平方米左右 士林华苑3.2万元/平方米,太阳都市花园3万元/平方米 蓬莱路二小,市八中学,大同中学

上地、清河这两大区域的楼盘主要面对的是在周边工作生活的人群,包括在中关村、西二旗等地工作的人。该地区的一大就是资源丰富,很适合改善性需求的购房者。

警惕:投资学区房三大风险

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教育政策风险

上清板块楼盘推荐

家长要特别注意的是,名校划片范围每年并不固定,学校每年都会根据招生情况或其他一些不确定的因素,对学校周边小区范围的划分做出一定调整。比如,某小区单号楼被划在名校的学片内,而双号楼则被排除在这所学校之外,这些都是购房人需要充分了解的信息。当然,每个学校都有固定的“铁片”,每年都在划片范围内,家长们可以优先选择。

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这里面最好的学区是海淀上地实验小学,属于区重点小学,在海淀划为A类学校。还有是重点中学101初中部,学区划片有上地东里小区、上地西里小区和上地佳园。

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上地实验小学就在东里小区里面,孩子上下学非常方便,101中学在西里小区北门对面,两所学校直线距离几百米。

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合景映月臺在地铁13号线上地站东北侧,2016年建成比较新,产品洋房和叠拼别墅。属于海淀实验二小或上地实验小学的划片学区房,很适合有二次改善需求的家庭。

户口风险

清河的这几个代表楼盘的品质都不错。华润橡树湾,是清河最具代表性的高档楼盘。小区环境优美,公园式景观设计。小区居住人群以中关村,软件园等白领知识分子居多,人群素质高。

在购买二手学区房前,一定要确定原房主的户口是否可以在交易完成后立即迁出。因为按规定,在原房主的户口没有迁出的情况下,购房者的户口是迁不进来的;二是了解学校的户口政策,由于学区房反复有孩子入学,有些学校对户籍也采取了“一房一名孩子入学”的约束政策。

紧邻彩城购物中心购物方便,道路交通也还算方便,只是距离地铁比较远。

“山寨学区房”风险

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名校附近很多二手房都打着学区房的名号,但很多并非在重点学校的划片内,因此,家长在购买二手房之前,一定要到学校或者教育部门核实所要买二手房是否在划片内,不要轻信房主或者房产中介人员的一面之词。

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▲橡树湾

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▲五彩城

世华龙樾紧邻地铁西小口站。园区档次高档,绿化好,管理好,大堂干净整洁,没有乱停乱放现象。户型也不错。

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▲世华龙樾

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▲周边环境,旁边就是十一学校

上林溪园区内部环境楼梯外观都不错,管理也好。但是园区周边环境跟不上园区档次,有点乱。

观林园位于清河东,是2008年的次新房,距离奥森板块比较近。

这个小区小区最大的特点是35米宽的楼间距,进入园区明显感觉宽敞。有水系景观,园林绿化做的不错。园区内设置有幼儿园。小区对面就是东升文体公园,旁边的商业有宝盛广场。

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▲观林园

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有几种可能性

海淀拥有北京最坚实的科技产业和另各区羡慕的强大教育资源,区域客群具有“高知、高智、高职”的三高美誉,充沛的购买力和优渥的城市配套,让海淀的高端住宅备受瞩目。这也正是海淀科技精英们的创富能力和需求所在。

近年来,海淀将珍贵的土地大量用于产业园区的建设,住宅供地极度匮乏,造成商品住宅的供需缺口急剧扩大。

大户型、高品质的住宅产品将在海淀将会越来越少,因为共有产权房也大量入市了。

另外,一直占据学区房优势的海淀,在2019年将有一个变局。

从2019年1月1日起,在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房,用于申请入学的,将不再对应一所学校,实施多校划片。

多校划片是什么意思呢?就是一个小区对应多个小学初中,让买了学区房的家庭也不确定到底能上哪个 学校,目的是通过这种方式为学区房降温,把就近入学落到实处。

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也就是说,“新人新办法”,以后买学区房的,尤其是在海淀区这样教育资源分布并不均衡的大区,2019年以后业主购买到手的“学区房”的价值有可能会大大降低,原本实打实能上名校的学区房有了风险,可能只有三分之一的机会能上名校。

但是,反过来说,如果你是2019年前购房的“老业主”,孩子就可以仍旧享受“单校划片”的政策,有购买学区房需求的业主,一定会抢在2019年1月前进行网签。

因此,海淀区的学区房有可能在下半年迎来一波“集中网签”的抢房热潮。

这与小米入市半年后股票套现解禁似乎时间差不多,而且最近听闻东西海的部分学区房已经升温。不管海淀房价是否遏制上涨,但市场占有率不会低。

房源有限,是等降价还是提前卡位,只有你自己决定。

不过,无论你买还是不买,海淀的价值都在那里。

(来源:米宅北京)


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